El mercado inmobiliario español atraviesa un momento de fuerte desequilibrio. Los datos más recientes reflejan una situación inédita: casi un tercio de los españoles está buscando vivienda, mientras que únicamente un 7 % la ofrece. Esta brecha creciente intensifica la presión sobre los precios, dificulta el acceso a la vivienda y genera incertidumbre tanto para particulares como para inversores. En este artículo analizamos a fondo las causas de este fenómeno, sus consecuencias y las posibles soluciones para reducir este desfase.
Radiografía del desequilibrio inmobiliario en España
Datos recientes del mercado
Los estudios más actuales señalan una clara tendencia: la demanda supera ampliamente la oferta. Un 29 % de los ciudadanos está intentando comprar o alquilar una vivienda, mientras apenas un 7 % está dispuesto a vender o alquilar una propiedad. En el mercado de compraventa, un porcentaje muy elevado de particulares participa únicamente como comprador, lo que revela un interés constante por adquirir vivienda. En cambio, la presencia de vendedores sigue en descenso.
En el mercado del alquiler ocurre algo similar. Aunque la demanda sigue siendo estable y elevada, la oferta disponible continúa reduciéndose, con apenas un 4 % de particulares ofreciendo vivienda en arrendamiento. Esta combinación genera una presión constante sobre los precios en ambos mercados.
Comparativa con datos de años anteriores
El desequilibrio no es nuevo, pero sí cada vez más profundo. Durante 2024, la demanda ya triplicaba la oferta, y los informes de los últimos años muestran una tendencia creciente hacia este tipo de desajustes. El aumento de la población en áreas urbanas, la creación de nuevos hogares y la movilidad laboral han contribuido a incrementar la presión sobre el mercado.
Sin embargo, la oferta no ha seguido el mismo ritmo. A pesar de un ligero repunte de la construcción, esta no es suficiente para cubrir las necesidades reales del país, lo que provoca que el desfase entre oferta y demanda se intensifique año tras año.
Causas del desequilibrio entre oferta y demanda
Déficit de vivienda disponible
Una de las razones principales del desequilibrio es el déficit estructural de vivienda en el país. La construcción no ha acompañado el crecimiento de la demanda, especialmente en zonas donde más se concentra la población. Factores como la lentitud administrativa en las licencias, la falta de suelo urbanizable y los elevados costes de construcción dificultan que la oferta crezca al ritmo necesario.
Además, muchas promociones nuevas se concentran en segmentos de precio medio-alto, lo que limita el acceso para quienes buscan vivienda asequible.
Propietarios que no venden
Otro elemento clave es la retención de viviendas por parte de los propietarios. Muchos prefieren esperar a que los precios sigan subiendo, lo que reduce la oferta disponible. También influye el crecimiento del alquiler turístico y temporal, que genera mayor rentabilidad que el alquiler tradicional o la venta, lo que incentiva a los propietarios a mantener sus inmuebles fuera del mercado residencial habitual.
Además, la vivienda se ha consolidado como un activo de inversión seguro, impulsando la compra para mantener, no para vender.
Demanda creciente y más diversa
La demanda no solo ha aumentado en volumen, sino también en diversidad. La creación de nuevos hogares, la llegada de población extranjera residiendo en España, el envejecimiento de la población y la búsqueda de mejores condiciones habitacionales han ampliado el espectro de quienes desean acceder a una vivienda. Por otra parte, las dificultades de muchas personas para obtener financiación desplazan a parte de la demanda hacia el alquiler, que también se encuentra saturado.
Consecuencias del desequilibrio inmobiliario
Escalada de precios
La primera consecuencia de la falta de oferta combinada con una demanda creciente es la subida de precios. Tanto el mercado de compraventa como el de alquiler registran incrementos continuos. En algunas ciudades los precios han alcanzado máximos históricos, dificultando considerablemente que los ciudadanos accedan a una vivienda en zonas con alta demanda.
Este encarecimiento afecta especialmente a los jóvenes, a quienes buscan su primera vivienda y a las familias con ingresos medios.
Menor accesibilidad a la vivienda
El acceso a la vivienda es hoy uno de los principales retos en España. El desequilibrio actual provoca que muchos ciudadanos deban conformarse con inmuebles de menor tamaño, ubicados en zonas periféricas o con condiciones menos favorables. También se incrementa el tiempo medio de búsqueda y las dificultades para encontrar opciones que se ajusten al presupuesto.
A largo plazo, esta situación puede generar desigualdad social, ya que quienes ya disponen de vivienda se benefician de la revalorización, mientras que quienes buscan acceder al mercado encuentran cada vez más barreras.
Tensión y vulnerabilidad del mercado
Un mercado tan desajustado puede volverse vulnerable ante cambios económicos. La escasez de oferta genera presión constante y dificulta prever la evolución de precios. Además, aumenta la dependencia de la obra nueva y reduce la movilidad residencial: quienes quieren comprar no encuentran vivienda adecuada y quienes desean vender no encuentran alternativas asequibles.
Soluciones para equilibrar el mercado inmobiliario
Fomentar la construcción de vivienda
Para reducir el desequilibrio es necesario incrementar el volumen de obra nueva. Esto implica agilizar los procesos administrativos, fomentar la colaboración público-privada, habilitar más suelo y promover proyectos de vivienda asequible. También resulta clave la rehabilitación de zonas urbanas, que permite aumentar la oferta sin necesidad de ocupar nuevo suelo.
Incentivar que los propietarios ofrezcan vivienda
La administración puede estimular que más propietarios pongan sus viviendas en venta o alquiler mediante incentivos fiscales, programas de rehabilitación y garantías jurídicas. Facilitar el alquiler a largo plazo y promover la recuperación de viviendas vacías también puede ayudar a aumentar la oferta disponible.
Políticas de vivienda a largo plazo
Además de medidas inmediatas, es necesario abordar soluciones estructurales. Esto incluye la creación de un parque público de vivienda, políticas de alquiler asequible, límites de precios en zonas especialmente tensionadas y planes urbanísticos que respondan a las necesidades futuras del país.
El mercado inmobiliario en España se encuentra en un punto crítico debido a la creciente brecha entre oferta y demanda. Mientras casi un tercio de los ciudadanos busca vivienda, solo una pequeña parte está dispuesta a ofrecerla. Este desequilibrio no solo encarece los precios, sino que limita la accesibilidad y pone en evidencia la necesidad de políticas más efectivas que respondan a las necesidades reales de los ciudadanos.
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