Comprar un piso es una de las decisiones más importantes de tu vida. No solo supone una gran inversión económica, sino que también puede condicionar tu calidad de vida durante muchos años. Un error en esta etapa puede convertirse en un problema costoso y difícil de resolver.
Por eso te recomendamos que nunca compres un piso sin revisar estos tres aspectos fundamentales. Aquí te los detallo, con consejos prácticos y ejemplos reales para que tomes la mejor decisión.
1. Documentación legal y cargas registrales
Antes de dejarte llevar por la ilusión de las visitas y las fotos del piso, es imprescindible asegurarte de que todo está en regla a nivel legal.
Verificar titularidad y cargas
- Solicita una nota simple en el Registro de la Propiedad. Allí comprobarás si el vendedor es realmente el propietario y si el piso tiene hipotecas, embargos u otras cargas pendientes.
- Si el inmueble pertenece a varios herederos o a un matrimonio en gananciales, revisa que todos los titulares estén de acuerdo en la venta.
Limitaciones urbanísticas y catastro
- Consulta en el Ayuntamiento si hay afecciones urbanísticas (planes de expropiación, futuras obras públicas o restricciones de uso).
- Revisa que los datos registrales (superficie, linderos, uso) coincidan con la realidad física del inmueble.
- Comprueba si existen servidumbres de paso o de uso que puedan limitar tu propiedad.
2. Estado físico y técnico del inmueble
Una vivienda puede parecer impecable en fotos, pero esconder problemas graves que te costarán mucho dinero arreglar.
Instalaciones y estructura
- Fontanería y electricidad: busca fugas, instalaciones antiguas, enchufes defectuosos o cuadros eléctricos obsoletos.
- Estructura: revisa grietas, humedades en techos y paredes, estado de ventanas y puertas.
- Calefacción y climatización: pide información sobre antigüedad y mantenimiento de caldera, aire acondicionado o sistemas de calefacción.
Zonas comunes y exteriores
- Si es un edificio en comunidad, inspecciona el estado de la fachada, tejados, ascensores y portales. Pregunta si hay derramas aprobadas o previstas.
- No olvides valorar factores como la orientación, ventilación, ruido y luz natural, que afectan directamente a tu confort y al valor del inmueble.
3. Certificaciones, impuestos y costes ocultos
Más allá de la compra inicial, hay gastos recurrentes y obligaciones legales que debes tener bajo control.
Certificados obligatorios
- Certificado de eficiencia energética: imprescindible para vender y comprar legalmente.
- Cédula de habitabilidad o licencia de ocupación: sin ella, no podrás contratar suministros ni empadronarte.
- ITE (Inspección Técnica de Edificios): si el edificio es antiguo, revisa si está al día.
Impuestos y gastos recurrentes
- Infórmate de los impuestos asociados: IBI, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o IVA en obra nueva.
- Pregunta por los gastos de comunidad y el estado financiero de la comunidad de vecinos. Una derrama imprevista puede suponer miles de euros.
- Calcula también los costes de mantenimiento y consumo energético para saber si encajan en tu presupuesto a largo plazo.
Ejemplos prácticos
- Caso 1: Un comprador adquirió un piso con hipoteca aún inscrita en el Registro. Al no haberlo comprobado antes, terminó asumiendo la deuda.
- Caso 2: Otro comprador se encontró con que la instalación eléctrica estaba obsoleta y tuvo que invertir más de 10.000 € en una reforma integral.
- Caso 3: En un edificio sin ITE actualizada, los nuevos propietarios tuvieron que pagar una derrama de 15.000 € para reparar la fachada.
Comprar un piso no es solo una cuestión de precio o ubicación. Revisar la documentación legal, el estado técnico y los costes ocultos puede ahorrarte problemas enormes. Antes de firmar, asegúrate de que todo está en regla y consulta siempre a un experto inmobiliario o legal.
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