El mercado del alquiler en España ha vuelto a sorprender con un nuevo máximo histórico: en mayo de 2025, el precio medio del metro cuadrado se ha situado en 14,5 euros, lo que supone un aumento del 9,9% interanual. Esta escalada sostenida pone de relieve los desafíos estructurales del mercado inmobiliario español y plantea importantes preguntas sobre el acceso a la vivienda, especialmente en las principales ciudades del país.
Evolución reciente del precio del alquiler en España
Los datos publicados recientemente por el portal inmobiliario Idealista reflejan una tendencia clara al alza en los precios de alquiler durante los últimos meses. Este es el comportamiento del mercado desde marzo:
- Marzo 2025: 14,0 €/m².
- Abril 2025: 14,3 €/m².
- Mayo 2025: 14,5 €/m².
El crecimiento no ha sido puntual. Es la continuación de una trayectoria de encarecimiento sostenido, impulsada por una fuerte demanda, escasa oferta y tensiones regulatorias.
Principales ciudades afectadas
Las grandes urbes españolas son las más golpeadas por esta tendencia. Estas son las ciudades donde el precio del alquiler por metro cuadrado es más elevado:
- Barcelona: 23,9 €/m² (+10,6% interanual).
- Madrid: 21,7 €/m² (+11,7%).
- San Sebastián: 18,5 €/m².
- Palma de Mallorca: 17,8 €/m².
- Valencia: 15,7 €/m².
- Málaga: 15,6 €/m².
- Bilbao: 15,0 €/m².
En estas zonas, la presión de la demanda combinada con la escasez de viviendas disponibles ha llevado a aumentos por encima de la media nacional.
Factores que impulsan el aumento del alquiler
Desequilibrio entre oferta y demanda
El principal motor del encarecimiento del alquiler es el desequilibrio estructural entre una demanda creciente (especialmente en zonas urbanas) y una oferta que no crece al mismo ritmo. El auge del alquiler turístico y la falta de políticas de construcción de vivienda pública también agravan esta situación.
Impacto de la legislación y zonas tensionadas
Las nuevas políticas de control del alquiler en zonas denominadas «tensionadas», como en Cataluña, han tenido un efecto limitado en la contención de precios. En muchos casos, los propietarios retiran las viviendas del mercado o suben los precios para compensar futuras limitaciones regulatorias, provocando el efecto contrario al buscado.
Revisión de contratos antiguos
Más de 300.000 contratos de alquiler firmados en 2020, durante el inicio de la recuperación económica tras la pandemia, están siendo actualizados en 2025. Esta revisión coincide con un mercado inmobiliario tensionado, lo que está empujando al alza los precios renegociados.
(Fuente: El País)
Consecuencias para inquilinos y propietarios
Dificultades para los inquilinos
Los inquilinos, especialmente jóvenes, migrantes y familias con ingresos bajos, se enfrentan a:
- Aumento de la sobreocupación en viviendas.
- Retraso en la emancipación juvenil.
- Mayor porcentaje de ingresos destinado al alquiler.
- Mayor rotación o desplazamiento hacia zonas periféricas menos conectadas.
Oportunidades y desafíos para propietarios
Los propietarios pueden beneficiarse de una rentabilidad más alta por alquiler, pero también enfrentan:
- Inseguridad regulatoria (leyes autonómicas y nacionales contradictorias).
- Mayor escrutinio fiscal y normativo.
- Necesidad de mejorar la calidad del inmueble para competir.
- Riesgos asociados a la morosidad o cambios legales sobre precios máximos.
¿Qué se espera para los próximos meses?
Aunque algunos expertos anticipan una moderación en el ritmo de crecimiento de los precios, las previsiones apuntan a que el mercado seguirá tensionado durante el verano. La demanda estacional, la actividad turística y la falta de nueva oferta podrían mantener los precios elevados, al menos hasta el otoño.
Para los próximos meses, es clave observar:
- La evolución del marco regulador.
- La implementación de políticas de vivienda asequible.
- La reacción de los propietarios ante nuevos controles de precios.
- El comportamiento del mercado hipotecario (que también incide en la elección entre comprar o alquilar).
El precio del alquiler en España ha alcanzado cifras récord en mayo de 2025, situando a muchas familias ante un reto económico de gran magnitud. Mientras se espera que las medidas públicas surtan efecto, la tensión entre oferta y demanda seguirá marcando el ritmo del mercado.
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